복잡한 세금 제도 속에서도 알면 유용한 절세 전략이 있습니다. 히트바카라사이트는 독자분들이 알면 되움되는 다양한 절세 팁을 소개하는 <이환주 의 Wealth> 코너를 시작합니다. 세금을 줄이고, 합법적인 범위 내에서 개인의 재무 건전성을 높이는 방법을 알려 드립니다. 필자 이환주씨는 하나은행 패밀리오피스센터장(세무자문위원)으로 재직 중이며 '합법적으로 덜 내는 상속증여절세법' 등 저서를 집필하 바 있습니다. <편집자>

부동산 최고의 절세법은 '1세대 1주택 비과세 규정'이다. 부동산 가격 상승에 따른 다주택자에 대한 양도세 중과 규정이 시행되고 임대주택 세제 혜택 축소와 함께 종합부동산세가 인상되었다 하더라도 1세대 1주택 요건, 거주 주택 비과세 요건을 갖춘다면, 부동산 차익이 많이 남아도 양도가 12억 원까지는 세금을 내지 않고 그 이익을 취할 수 있다. 1세대 1주택 비과세 요건은 어떤 것이 있으며, 비과세 여부에 따른 세부담의 차이는 얼마나 날까?

과세 관청에서 집 한 채를 갖고 있는 것은 투자 목적이 아닌 실거주 목적으로 취득한 것으로 본다. 1세대가 보유한 1주택을 양도하는 경우 실거래가 12억 원까지는 양도소득세를 과세하지 않도록 규정하고 있다. 설령 12억 원을 초과하더라도 12억 원 초과분에 대한 양도차익을 산정하고, 이에 대해 보유 및 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용해 줌으로써, 세부담을 최소화할 수 있다.

10년 전 5억 원에 취득한 주택을 12억 원에 양도한다고 가정했을 때, 1세대 1주택인지, 조정바카라 사이트지역의 2주택자인지, 조정바카라 사이트지역 외 2주택자인지에 따라 세부담의 차이가 아래 표와 같이 발생한다.

 1. 원칙
양도일 당시 1세대가 1주택을 보유하고 있고, 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 즉, 취득 당시 다주택자였다 하더라도 양도 당시에만 1주택자이고, 양도하는 주택을 취득일로부터 2년 이상 보유했다면 양도가액이 12억을 넘지 않는 한 비과세를 적용받아 세금 없이 주택을 매도할 수 있다.

2. 취득 당시 조정 바카라 사이트이라면?
정부는 급격한 주택 가격 상승을 억제하고자 2017년 8월 2일 부동산 대책을 발표했다. 이로 인하여 2017년 8월 3일 이후 취득하는 조정바카라 사이트지역 내 신규 취득 주택이 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유 요건뿐만 아니라 2년 거주 요건도 동시에 충족해야만 한다.

여기서 주의 깊게 살펴볼 내용은 내가 취득할 당시 조정대상지역인지 여부이다. 조정대상지역은 부동산 상황에 따라 새롭게 지정되기도 하고 해제되기도 한다. 지금 조정대상지역이라 하더라도 내가 취득할 당시 조정대상지역이 아니었다면, 2년 보유 요건만 충족해도 비과세 규정을 적용받을 수 있다는 의미다. 간혹 반대로 생각해 ‘양도 당시 조정대상지역에서 해제되었고, 내가 1주택자이면서 양도가액이 12억 원이 넘지 않으니 양도해도 세금이 없다’고 생각해 비과세로 신고한다면 생각지 못한 세금을 내는 경우도 발생할 수 있다는 점을 꼭 기억해야 한다.

3. 조정바카라 사이트지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결했다면?
매매계약서를 작성하고 계약금만 지급한 상황에서 내가 구입한 주택이 조정바카라 사이트지역으로 지정된다면 이때는 어떻게 될까? 주택의 구입 시기는 통상적으로 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날로 본다. 잔금을 지급하는 시점에는 조정바카라 사이트지역이기 때문에 2년 거주해야만 비과세를 받을 수 있을까? 이에 대해 국세청은 다음과 같이 이야기하고 있다.

따라서 조정바카라 사이트지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급했다면 종전 규정을 적용받게 되므로 2년 보유만 하면 12억 원까지는 비과세를 적용받을 수 있다. 다만, 다음의 2가지 케이스는 거주 요건까지 충족해야 비과세를 적용받을 수 있으니 주의해야 한다.

4. 조정바카라 사이트지역으로 지정되기 전 계약금의 일부만 지급했다면?
2017년 7월 21일 분당소재 아파트 분양권에 당첨되어 1차 계약금 3천만원만 납부했다. 그리고 2017년 8월 17일 2차 계약금을 납부하였는데, 분당은 2017.8.2. 부동산 대책으로 조정바카라 사이트지역으로 지정이 되었다. 이 경우 1세대 1주택 비과세를 판단할 때, 조정바카라 사이트지역으로 지정되기 전 일부라도 계약금을 지급했으니, 2년 보유만 해도 비과세가 될까?

부칙 상으로는 조정대상지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인만 되면 가능하다고 나와 있으니 위 질문처럼 거주하지 않아도 된다고 생각할 수 있다. 하지만 과세관청은 계약금 지급일을 ‘계약금을 완납한 경우’라고 답변하고 있다.

5. 2017.8.2. 대책 전 계약한 주택의 일부를 배우자에게 증여 후 주택 양도 시 거주 요건 적용될까?
2017.8.2. 부동산 대책으로 8.3. 이후 조정바카라 사이트지역의 주택을 취득하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유 요건 뿐만 아니라 2년 거주 요건이 추가되었다. 다만, 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)의 경우에는 2년 거주 요건을 적용하지 않는다고 예외 규정을 두고 있다.

위와 같은 상황에서 취득한 분양권을 2017년 8월 2일 이후 배우자에게 증여 시 증여 시점을 새로운 취득으로 보아 거주 요건을 새롭게 적용해야 할 것인지, 아니면 그 주택의 최초 취득일이 2017년 8월 2일 이전이니 2년 보유만 하면 될 것인지가 쟁점이 된 적이 있다. 이에 대해 기획재정부는 조정바카라 사이트지역 내 주택의 분양 계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주 요건을 적용하지 않는다고 답변(기획재정부 재산세제과-858, 2018.10.10.)했다.